“재건축 규제가 심해지니, 이제 리모델링이 대세?” 정말 그럴까?

“재건축 규제가 심해지니, 이제 리모델링이 대세?” 정말 그럴까?

 

최근 재건축·재개발 규제가 빡빡해지면서, 아파트 리모델링이 활로를 찾을 거라는 이야기가 자주 등장합니다.

특히 수직증축 리모델링(기존보다 층수를 올려 세대 수를 추가하는 방식)에 대한 기대가 높아졌죠. 하지만 실제로 이 제도가 재개발·재건축만큼 활성화되기는 쉽지 않습니다.

이번 글에서는 리모델링이 무엇인지, 왜 활성화가 어려운지, 그리고 투자 시 어떤 핵심만 알면 되는지를 간단히 정리해봤습니다.

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1) 리모델링의 기본: 15년차 이상, 수직증축으로 일반분양 확보

1-1) 15년차 아파트면 누구나 가능?

• 법상 15년 이상 된 아파트는 리모델링을 추진할 수 있습니다.
• “재건축 연한(30년)보다 짧으니 투자 기회가 더 많다”고 생각하기 쉽지만, 실제로는 안전 진단·골조 보강·자금 조달 등 수많은 변수가 존재합니다.

1-2) 수직증축으로 ‘일반분양 세대’ 확보

• 기존엔 수평증축만 가능했지만, 최근 규제가 완화돼 최대 3개층(15층 이상 기준)을 위로 증축할 수 있습니다.
• 늘어난 세대를 일반분양해 그 분양금으로 공사비용을 일부 충당, 조합원 분담금을 낮출 수 있게 됐죠.

1-3) 대형 위주보단 중소형 위주 단지가 유리

• 리모델링 후 전용면적은 최대 40%까지 늘릴 수 있는데, 작은 평형이 많을수록 늘어나는 면적 폭이 큽니다.
• 또한 세대수 증가는 기존 세대수의 15% 이내가 원칙이므로, 중소형 세대가 많은 대단지가 일반분양을 많이 내놓을 수 있어 유리합니다.

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2) 왜 리모델링이 활발히 진행되기 어려울까?

2-1) “15% 이상 추진되면 2주 대란 어떻게 감당하죠?”

• 리모델링도 재건축처럼 이주가 필요합니다. 서울에만 15년차 아파트가 쏟아지는데(2025년에는 전체 아파트의 90% 이상), 만약 여기서 대규모 리모델링이 동시다발로 이뤄지면, 어마어마한 이주 수요가 발생합니다.
• 정부 입장에선 전세 대란을 부추길 수 있어,*법(주택법)에서 “국토부 장관이 요청하면 ‘리모델링 시기’를 지자체가 조정(중단)할 수 있다”라고 정해놨습니다. 즉, 언제든 제동이 걸릴 수 있다는 것이죠.

2-2) 수직증축, 아직 실제 사례가 부족

• 수평증축 리모델링은 일부 사례가 있지만, 수직증축(3개층 올리는 방식)은 안전성 문제, 골조 보강, 건축법·일조권 규제 등 변수가 훨씬 많아 시공사·조합 모두 부담이 큽니다.
• 실제로 완공된 성공 사례가 드문 편이라, 제도적·기술적 허점도 여전히 많이 남아 있습니다.

2-3) 지자체, “주택 부족” vs. “이주 대란” 사이에서 고민

• 재개발·재건축이 막히면, 사실상 새 아파트 공급이 줄어드는 건 맞습니다.
• 하지만 리모델링으로 한꺼번에 많은 단지가 이주하면 전세 시장 불안이 커지고, 지자체는 “시기 조정”에 들어갈 수밖에 없습니다.
• 이런 정책적 리스크가 커서, 리모델링이 쉽게 활성화되지 않습니다.

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3) 그래도 알아둬야 할 ‘리모델링 5가지 팁’

리모델링 자체가 재건축 만큼 ‘대세’가 되긴 어렵지만, 내가 사려는 단지가 혹시 리모델링 추진 가능성이 있는 곳인지, 또 어떻게 진행되는지 알면 좋겠죠. 아래 5가지만 기억하세요.

1. 대단지(9개동 이상)·세대수 많을수록 유리
   • ‘일조권 규제’ 등을 피해 수직증축을 시도하려면, 동이 많아야 건물 간 간섭이 줄고 세대수 15% 증가로 일반분양 물량도 충분히 확보할 수 있습니다.
   • 소규모 단지는 일반분양 세대가 거의 안 나와 공사비 부담이 커지므로 현실적으로 추진이 어려운 편입니다.
2. 건축허가 시점이 1992년 6월 이후
   • 92년 6월 이전에 허가된 아파트는 일조권·건폐율 등 옛 규정으로 지어져 수직증축 시 안전·법적 문제가 클 수 있습니다.
   • 90년대 중반~2000년대 초반 건축물 중 도시계획·건축법 규정을 비교적 최신으로 적용받은 단지가 리모델링 추진에 유리합니다.
3. 지구단위계획 ‘미포함’ 단지가 좋다
   • 지구단위계획에 묶여 있으면, 용적률이나 층고 제한이 까다로워 수직증축에 큰 걸림돌이 됩니다.
   • 지구단위계획 외 지역이라면, 상대적으로 규제 부담이 덜하고 추가 용적률을 확보하기가 수월합니다.
4. 2000년 이후(내진설계 적용)면 안전성 부담이 적다
   • 리모델링은 기존 골조를 재활용해야 해, 내진설계가 제대로 적용된 2000년 이후 건축물이 부담이 훨씬 덜합니다.
   • 80~90년대 초중반 건물은 내진 보강 공사가 대규모로 필요해 비용 폭탄이 될 수 있습니다.
5. 이미 ‘추진 속도’가 빠른 단지 위주로 본다
   • 리모델링은 초기 단계부터 불확실성이 매우 크고, 법적으로 시기가 중단될 위험도 있습니다.
   • “진행이 꽤 진척된 곳”(예: 시범사업 지정, 시공사 확정 등)이라면 그나마 리스크가 낮고, 장기간 발목 잡힐 위험도 상대적으로 작습니다.

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4) 리모델링, 전면 활성화될 수 있을까?

• 안전성·2주 대란·정책 리스크 등으로, 재개발·재건축처럼 대규모로 진행되긴 쉽지 않습니다.
• 게다가 리모델링은 수직증축으로 늘어나는 일반분양 세대수가 재건축에 비해 제한적이라, 주택 공급 방식으로도 한계가 있어요.
• 결국 소수 대단지가 추진 속도를 내고, 수익성이 확보되는 곳들만 “점진적으로” 완성될 가능성이 큽니다.

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결론: “리모델링은 한계가 크지만, 특정 단지에겐 기회가 될 수 있다”

1. 재건축 대안으로 ‘전면 활성화’ 기대는 금물
   • 법적으로, 국토부 장관이나 지자체장이 “전세 대란 등 시장 불안”을 이유로 승인 시점을 조정(중단)할 수 있기에, 대규모 동시 추진은 어려울 전망입니다.
2. 15년차 ‘구축 아파트’라도 무조건 리모델링 될 거라 믿으면 위험
   • 실제로 *수직증축 리모델링 끝까지 마무리된 사례**가 적어, 완성까지 예측 불가능한 부분이 많습니다.
3. 관건은 ‘어디까지 진행됐나’
   • 이미 리모델링 조합 설립을 끝내고, 시범사업으로 선정된 속도 빠른 단지들은 성공 가능성이 상대적으로 높습니다.
   • 반면 “언젠가 리모델링 하겠지?” 정도인 단지는, 장담하기 이릅니다.
4. 중소형·대단지가 유리
   • 세대수 많고, 중소형 위주라야 분양 세대를 늘려 공사비를 충당하기 쉽고, 안전 진단도 비교적 수월합니다.
5. 재건축보다 간단해 보이지만 실제론 ‘복잡’
   • 수직증축 안정성·골조 문제·지구단위계획·국토부 장관 제동 등, 돌발 변수가 상당하므로 투자 시 신중히 접근하세요.

“리모델링 덕에 이 집은 100% 오른다!”라는 마케팅에 혹하기보단, 정말 추진 중인 사례인지, 위 5가지 요건에 부합하는지 따져보세요. 아직은 재개발·재건축만큼 확실한 제도적 뒷받침이 없는 상태라는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다.